Règles à suivre : Airbnb et location courte durée à Paris

Paris, la « Ville lumière », est l’une des villes les plus emblématiques au monde et sa popularité en fait un marché de choix pour les locations Airbnb. En effet, Paris compte plus d’annonces actives que n’importe quelle autre ville au monde. 

Cela étant dit, cette croissance fulgurante des locations courte durée a incité la mairie à adopter des règlements très stricts pour encadrer les plateformes comme Airbnb. Cette nouvelle réglementation vise à limiter l’impact des locations saisonnières sur le marché locatif résidentiel, afin de préserver un équilibre entre résidents et touristes. Si vous êtes hôte Airbnb ou gestionnaire de biens, il est essentiel de comprendre ces règles pour éviter de lourdes amendes et rester en conformité aux règles municipales. Dans cet article, nous passerons en revue les lois principales qui concernent les locations courte durée à Paris. Du contexte locatif à l’enregistrement de votre bien et la conformité aux lois, nous couvrirons tout ce que vous devez savoir pour gérer un Airbnb rentable et légal dans la capitale française.

Statistiques Airbnb à Paris

En septembre 2024, Paris comptait environ 95 461 annonces Airbnb actives, ce qui la place parmi les marchés les plus dynamiques au monde pour la location courte durée. Parmi ces annonces, 39 % sont des maisons ou des appartements entiers, ce qui permet aux hôtes de gagner un revenu substantiel. Par exemple, la location d’un appartement entier peut rapporter jusqu’à 3 814 € par mois, selon l’emplacement et la saisonnalité.

Le marché de la location saisonnière à Paris est en plein essor, avec un impressionnant taux d’occupation moyen de 80 %. Cela signifie que la majorité des annonces Airbnb de la ville sont réservées presque toutes les nuits. Selon AirDNA, le tarif moyen d’une nuitée à Paris s’élève à 250 €, générant un revenu annuel de 40 900 € et un RevPAR (revenue par chambre disponible) de 141 €. C’est donc un marché lucratif pour les propriétaires et les gestionnaires! Pour les hôtes qui louent régulièrement leur maison ou leur appartement, les gains financiers peuvent être substantiels.

Prenons l’exemple d’un appartement de deux chambres. Selon les données d’Airbtics, une source fiable d’analyse des locations de vacances, un appartement de deux chambres à Paris peut générer jusqu’à 86 050 € de revenus annuels. Ce chiffre montre clairement l’ampleur des gains possibles, en particulier pour les hôtes qui gèrent efficacement leurs annonces en répondant au flux continu de touristes visitant la Ville lumière tout au long de l’année.

Ces données soulignent également l’attrait du marché de location courte durée à Paris pour ceux qui cherchent à profiter du boom touristique tout en respectant les réglementations locales.

Lois sur Airbnb et la location courte durée à Paris

Maintenant que nous avons établi que Paris est un marché lucratif pour les locations de courte durée, examinons les lois qui le régissent. 

Comprendre les résidences principales et secondaires à Paris

À Paris, il est indispensable de distinguer entre résidence principale et résidence secondaire pour la location courte durée. 

La résidence principale est définie comme le lieu où l’hôte vit au moins huit mois par an. Pour ces biens, les hôtes peuvent offrir la location sur des plateformes comme Airbnb pour un maximum de 120 jours par an.

Une résidence secondaire, en revanche, est un bien immobilier dans lequel l’hôte passe moins de 4 % de l’année. La location d’une résidence secondaire est soumise à une réglementation plus stricte, nécessitant souvent l’obtention d’une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie et parfois la conversion du bien en local commercial.

Ces règles visent à concilier la demande touristique avec le maintien d’une offre suffisante de logements longue durée pour les résidents.

L’enregistrement des biens sur Airbnb à Paris

Depuis octobre 2017, toute personne souhaitant louer un bien en courte durée à Paris (qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire) doit enregistrer son bien auprès de la mairie de Paris et obtenir un numéro d’enregistrement unique. Cette mesure est un élément clé des efforts déployés par la ville pour assurer un suivi des locations de courte durée et veiller au respect de la législation locale. Vous devez afficher ce numéro sur vos annonces Airbnb et toute autre plateforme de location de vacances. Le non-respect de cette obligation peut entraîner de lourdes amendes ; il est donc crucial de compléter cette démarche avant de publier une annonce.

La limite des 120 jours pour les locations de courte durée à Paris

L’une des règles clés pour les hôtes Airbnb partout en France est le plafond de 120 jours de location. Vous pouvez louer votre résidence principale jusqu’à 120 jours par an. Cette limite s’applique lorsque vous louez la totalité du bien. En revanche, si vous ne louez qu’une pièce de votre logement, cette limite ne s’applique pas et vous pouvez louer toute l’année.

Il en va de même pour les résidences secondaires. Bien qu’aucune limite de jours ne soit imposée, il est impératif d’aviser la ville et d’obtenir toute autorisation spéciale demandée. Cela permet de s’assurer que vos activités de location sont connues des autorités et qu’elles sont conformes à la législation locale.

Normes de santé et de sécurité

Les hôtes Airbnb à Paris sont tenus de respecter certaines normes de santé et de sécurité pour protéger leurs invités. Il est essentiel d’équiper le logement avec des éléments indispensables comme un détecteur de fumée et de monoxyde de carbone, un extincteur et une trousse de premiers soins. Les hôtes doivent également fournir des instructions claires sur la marche à suivre en cas d’urgence et veiller à ce que la propriété soit bien entretenue, exempte de dangers et sécuritaire pour les invités pendant leur séjour. Consultez le site SantéPubliqueFrance pour plus d’informations de la part du Ministère de la santé.

Assurance et responsabilité : les considérations

En tant qu’hôte, il est important de penser à souscrire une assurance adaptée à votre propriété Airbnb. Airbnb propose l’Assurance Hôte et l’Assurance responsabilité des hôtes, mais ces garanties ne couvrent pas toutes les situations et types de dommages. Pour garantir une protection complète, il est recommandé d’examiner attentivement votre police d’assurance habitation actuelle et de consulter un expert en assurance pour vous assurer que votre couverture répond parfaitement à votre location de courte durée. Cette étape supplémentaire permet d’éviter de futurs coûts inattendus.

Encadrement des loyers et protection des locataires

Paris applique des lois strictes sur l’encadrement des loyers pour préserver l’accessibilité des logements. Si vous souhaitez sous-louer un bien en tant que locataire sur Airbnb, vous devez d’abord obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire. De plus, le loyer demandé sur Airbnb ne peut dépasser le plafond légal imposé au bien. Le non-respect de ces règles peut entraîner des amendes et des ennuis juridiques, il est donc important de les suivre à la lettre.

Réglementation des immeubles et copropriétés

Si votre bien est situé dans une copropriété, un complexe d’appartements, ou une coopérative d’habitation, assurez-vous de respecter les règlements imposés par le syndicat des copropriétaires. Ces règles peuvent limiter, voire interdire, les locations de courte durée. Il est donc important de vérifier votre contrat de copropriété. Veillez à obtenir toutes les autorisations nécessaires auprès du syndicat avant de publier une annonce sur Airbnb afin d’éviter tout problème ultérieur.

Sanctions pour non-conformité

Les propriétaires ne respectant pas les strictes règles parisiennes en matière d’enregistrement des biens de location de courte durée s’exposent à d’importantes pertes financières et conséquences juridiques.

 Par exemple, si un hôte n’enregistre pas son bien auprès de la ville, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. Les plateformes comme Airbnb sont également responsables et peuvent se voir infliger une amende pouvant aller jusqu’à 12 500 € en cas de non-conformité. Des infractions plus graves, telles que la location d’un bien immobilier ne répondant pas aux normes de sécurité, peuvent entraîner des amendes allant jusqu’à 25 000 €.

Dépasser la limite de 120 jours de location pour les résidences principales peut également avoir des conséquences graves, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 €. Les hôtes doivent attentivement compter les jours de location de leur propriété pour éviter les pénalités.

Les sanctions augmentent en cas d’infractions plus graves. Par exemple, en vertu du droit français, le fait de fournir de fausses informations ou de faire des déclarations frauduleuses est passible d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à cinq ans et d’une amende pouvant atteindre 75 000 € selon l’article 441-2 du Code pénal. Cela montre l’importance de bien s’informer et de respecter les règles de location à Paris pour éviter tout risque financier ou juridique.

Paris fait preuve de rigueur dans l’application de ces règles. Les hôtes et les plateformes doivent donc prendre ce règlement au sérieux afin d’agir dans le respect de la loi.

Obligations fiscales des hôtes Airbnb à Paris

Les hôtes Airbnb à Paris doivent s’acquitter de certaines obligations fiscales. Tout d’abord, il y a la taxe de séjour, qui dépend du type d’hébergement que vous proposez et du nombre de personnes qui y séjournent.

En outre, vous devez déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale et payer de l’impôt sur vos revenus des cotisations sociales, si applicables. Cela est obligatoire afin que la location de votre bien soit conforme au régime fiscal français.

Pour rappel, Airbnb est tenu par la loi de déclarer les revenus locatifs perçus par les résidents fiscaux français ou par toute personne louant un bien immobilier en France par l’intermédiaire de la plateforme. Cette règle est en vigueur depuis 2019. Si les revenus déclarés par Airbnb ne correspondent pas à ceux que vous déclarez dans votre déclaration de revenus annuelle, l’administration fiscale française pourrait vous demander des précisions. Il est donc important de veiller à ce que les chiffres que vous déclarez correspondent aux informations fournies par Airbnb.

Impôt sur le revenu et cotisations sociales

Règle générale : 

Les revenus résultant de la location de biens meublés (y compris les annonces Airbnb) en France sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Régimes fiscaux :

Le régime micro-BIC

Si votre revenu locatif brut annuel est inférieur à certains seuils (77 700 € pour les meublés non classés ou 188 700 € pour les meublés classés), ce régime s’applique. Vous pouvez déduire un abattement forfaitaire pour les dépenses (50 % ou 71 %, respectivement).

Le régime réel

Si vos revenus dépassent ces seuils ou si vous décidez de ne pas choisir le régime micro, c’est le régime réel qui s’applique. Sous ce régime, vous pouvez déduire les charges locatives réelles (entretien, réparations, taxe foncière, etc.) pour calculer le revenu net.

Cotisations sociales: 

Des prélèvements sociaux de 17,2 % sont la norme. Toutefois, les cotisations de sécurité sociale pour les travailleurs indépendants peuvent s’appliquer si vos revenus locatifs bruts dépassent 23 000 €, en fonction de certains critères.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Taux de TVA : Pour les petites entreprises, la TVA ne s’applique que si le chiffre d’affaires annuel dépasse 91 900 € (ou 85 000 € en 2025).

Exonération de TVA : Les locations de courte durée sont généralement exonérées de TVA, sauf si l’hôte fournit des services supplémentaires semblables à ceux d’un hôtel (par exemple, le petit-déjeuner, le linge de maison et les services de réception). Dans ce cas, la TVA s’applique.

Collecte : Si la TVA s’applique, les hôtes doivent s’inscrire à la TVA, collecter la TVA auprès des clients et la reverser aux autorités fiscales françaises.

Pour en savoir plus, cliquez ici. 

Déclarations et échéancier des paiements

Formulaires fiscaux : Les formulaires tels que le 2042 C PRO pour les revenus indépendants et le 2031 pour les revenus locatifs sont nécessaires pour la déclaration d’impôts.

Paiement : Les taxes sont généralement payées par acomptes sur la base des dettes des années précédentes, les soldes finaux étant réglés l’année suivante.

Échéancier : Les revenus locatifs de l’année précédente doivent être déclarés au plus tard début mai (pour le régime réel) ou à la mi-mai (pour les autres formes de revenus).

Impôts fonciers

Taxe foncière: Cet impôt foncier est calculé à partir de la valeur cadastrale de la propriété et est payable par le propriétaire.

Contribution foncière des entreprises (CFE): Cette taxe s’applique aux entreprises et aux particuliers qui louent ou sous-louent des biens meublés.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI): Applicable aux biens immobiliers dépassant 1,3 million d’euros.

Exigences en matière de rapports

Airbnb a l’obligation légale de déclarer les revenus locatifs perçus par ses utilisateurs français ou par toute personne louant un bien immobilier en France par l’intermédiaire de sa plateforme. Le non-respect des obligations de déclaration peut entraîner des pénalités, des intérêts et éventuellement des poursuites pénales.

Formulaires fiscaux (papier) : 

• Formulaire 2042 : Formulaire d’impôt général 

• Formulaire 2042 C PRO : Revenus des travailleurs indépendants (biens meublés, régime micro ou régime réel) 

• Formulaire 2044 : Revenus locatifs (biens non meublés) 

• Formulaire 2031 - 2033 : Revenus locatifs (biens meublés, régime réel) 

• Formulaire 2047 - Déclaration des revenus étrangers perçus par un résident fiscal français 

• Formulaire 2048-IMM - Déclaration des plus-values (rempli par le notaire français lors de la vente du bien) 

Formulaires fiscaux (en ligne) : 

Tous les formulaires requis sont accessibles en ligne sur le site officiel des impôts français, www.impots.gouv.fr. Cependant, les personnes qui déclarent leurs revenus pour la première fois ne peuvent généralement pas le faire en ligne.

Imposition des non-résidents

Les investisseurs non-résidents doivent être conscients de quelques obligations fiscales clés lorsqu’ils louent un bien immobilier en France :

Impôt sur le revenu en France: Les non-résidents sont imposés sur les revenus locatifs perçus en France. Le taux d’imposition est calculé en fonction du niveau de revenu. Il existe une option simplifiée pour déclarer sans détailler les dépenses.

Conventions de double imposition: La France a conclu des accords avec de nombreux pays pour éviter que l’impôt soit retenu deux fois sur le même revenu.

L’impôt sur la fortune: Les biens de grande valeur peuvent être soumis à l’impôt sur la fortune, qui s’applique à la valeur nette du patrimoine en France. Il est important d’évaluer si votre bien dépasse ce seuil. Changements potentiels à venir

Une réforme importante de la fiscalité des locations est prévue pour 2024 et pourrait changer certaines règles fiscales applicables aux locations de courte durée :

• Pour les hébergements touristiques non classés, la déduction forfaitaire des dépenses diminuera de 50 % à 30 %.

• Le seuil de revenu pour bénéficier du régime micro-BIC pour les hébergements non classés passera de 77 700 € à 15 000 € de chiffre d’affaires (hors TVA).

• Les hébergements touristiques classés continueront à bénéficier de la déduction de 71 % et le seuil de chiffre d’affaires reste fixé à 188 700 €.

Pour plus d’informations sur le calcul des impôts en France, consultez ce guide fiscal (Guide fiscal en français | Guide fiscal en anglais) qui donne des renseignements généraux sur les impôts en France. Vous pouvez également contacter les autorités fiscales compétentes en utilisant les coordonnées figurant sur le site www.impots.gouv.fr/portail/contacts.

Réussir dans le secteur de la location à court terme à Paris

Naviguer le marché de la location saisonnière à Paris présente à la fois des opportunités et des défis. Pour opérer légalement, les hôtes doivent se conformer à des réglementations telles que la limite de 120 jours de location, les règles d’enregistrement et les normes de santé et de sécurité. Il est aussi important de bien gérer l’impôt sur le revenu, les cotisations sociales et la TVA. En vous tenant informé, en choisissant la bonne assurance et en respectant les lois locales, vous pourrez augmenter vos revenus tout en évitant les sanctions. Suivez ces directives et vous pourrez gérer une activité Airbnb profitable et conforme dans la Ville lumière.

FAQ : Lois sur Airbnb et la location à court terme à Paris

1. Quelle est la différence entre une résidence principale et une résidence secondaire à Paris pour les locations de courte durée ?

• La résidence principale est le lieu où l’hôte vit au moins huit mois par an. Ces biens peuvent être loués pour un maximum de 120 jours par an sur des plateformes comme Airbnb.

• Une résidence secondaire est un bien immobilier dans lequel l’hôte passe moins de 4 % de l’année. La location de résidences secondaires nécessite des autorisations supplémentaires de la part de la ville et peut impliquer la transformation du bien en local commercial.

2. Dois-je enregistrer mon bien pour le louer à courte durée à Paris ?

Oui. Depuis octobre 2017, vous êtes tenu d’enregistrer votre bien auprès de la mairie de Paris et d’obtenir un numéro d’enregistrement unique, qui doit figurer sur votre annonce Airbnb. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des amendes allant jusqu’à 5 000 €.

3. En quoi consiste la limite de 120 jours de location pour les hôtes Airbnb à Paris ?

Pour les résidences principales, vous pouvez louer l’ensemble du bien jusqu’à 120 jours par an. Toutefois, si vous ne louez qu’une chambre, il n’y a pas de limites. Pour les résidences secondaires, il n’y a pas de plafond de loyer, mais elles sont soumises à d’autres règlements.

4. Quel impact ont les lois parisiennes sur l’encadrement des loyers pour les hôtes Airbnb ?

Avant de sous-louer votre bien locatif sur Airbnb, vous devez obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire. Les frais demandés sur Airbnb ne peuvent pas excéder le montant autorisé par les lois parisiennes sur le contrôle des loyers.

5. Quels impôts et taxes dois-je payer en tant qu’hôte Airbnb à Paris ?

Vous devez payer la taxe de séjour et déclarer tous vos revenus locatifs à l’administration fiscale. En fonction de vos revenus, vous serez soumis au régime fiscal micro-BIC ou au régime réel, ce qui a une incidence sur le montant des dépenses que vous pouvez déduire. Les cotisations sociales et la TVA peuvent également s’appliquer dans des circonstances spécifiques.

6. Les non-résidents sont-ils soumis aux mêmes obligations fiscales pour les locations Airbnb à Paris ?

Oui, les non-résidents qui louent des biens immobiliers à Paris sont soumis à l’impôt français sur les revenus locatifs et doivent respecter les conventions de double imposition, le cas échéant. Les biens de grande valeur peuvent également être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).